Hoe is het kadastraal inkomen in Vlaanderen verdeeld?

Een onderzoek naar de verdeling van onroerend vermogen

Lic. Lucas Tessens & Lic. Monique Gysels

(deze bijdrage verschijnt in het Jaarverslag 2004 van de dienst Onroerende Voorheffing, Belastingdienst voor Vlaanderen, 2005)

Het kadastraal inkomen is het fiscaal referentiegegeven van een onroerend goed. Hoe ongelijk is het onroerend vermogen in Vlaanderen verdeeld?

Dankzij het data warehouse van Onroerende Voorheffing (DWH-OV) zijn de gegevens, die opgeslagen liggen in het operationeel systeem van de belastingtoepassing, toegankelijker.[1]

Het is mogelijk de eigenaars volgens hun niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (KINI) te rangschikken (van laag naar hoog) en te bepalen hoeveel procent van het KINI in eigendom is van hoeveel procent van de belastingplichtigen/eigenaars[2]. De analyse had betrekking op 2.022.406 natuurlijke personen en 87.094 rechtspersonen, samen 2.109.500 eigenaars/belastingplichtigen. In functie van de procentuele omzetting, werden de eigenaars met het kleinste KINI uit de analyse geweerd. Dit is methodologisch[3] en statistisch verantwoord.

De tabel hieronder illustreert de ongelijke verdeling van het kadastraal inkomen tussen eigenaars. De analyse heeft betrekking op de gegevens[4] van het aanslagjaar 2004.

Leeswijzer voor de tabel: Vijftig procent van de eigenaars bezit onroerende goederen die slechts 14% van het totale kadastraal inkomen vertegenwoordigen. Klimmen we verder op in de reeks dan merken we dat 90% van de eigenaars toch maar voor 43% procent van het KINI staat. De toplaag van de eigenaars (het hoogste percentiel of 21.095 particulieren of rechtspersonen) bezit dus onroerende goederen die nagenoeg 36% van het totale kadastraal inkomen of meer dan 1,3 miljard EUR (KINI) in het Vlaamse Gewest vertegenwoordigen. Een vorig onderzoek[5] toonde aan dat de accumulatie van onroerend vermogen bij rechtspersonen erg groot te noemen is.

De grafiek (ook Lorenz-curve genoemd) hieronder geeft de verdeling weer voor het aanslagjaar 2004. De blauwe lijn (45°) geeft de hypothetische situatie weer waarbij iedereen evenveel kadastraal inkomen heeft. De paarse lijn geeft de reële situatie in het Vlaamse Gewest weer. De gearceerde ruimte tussen de beide curven geeft de ongelijkheid aan. In een land waar slechts één eigenaar alle onroerende goederen bezit, volgt de curve de X-as tot aan de 100 procent en veert dan loodrecht (rode lijn) op. In zo’n situatie van extreme ongelijkheid beslaat de ruimte tussen de twee curven dus de volle honderd procent van de oppervlakte.

We mogen besluiten dat het onroerend patrimonium ongelijk verdeeld is.

Onderzoeksdynamiek

Dit onderzoek heeft een rijpingsproces gekend doorheen de opeenvolgende jaarverslagen. Uiteindelijk lijkt het ons aangewezen de hier gepresenteerde methodiek (analyse op natuurlijke én rechtspersonen samen) ook in de volgende jaren aan te houden om verschuivingen te kunnen constateren. De deelanalyses op natuurlijke personen en rechtspersonen afzonderlijk, zoals uitgevoerd in het Jaarverslag 2003, kunnen om de 3 à 4 jaar worden uitgevoerd. De analyse op rechtspersonen verdient uitdieping naar types. Er zou in de toekomst kunnen onderzocht worden welke typologie men kan opstellen, rekening houdend met de coderingen van het Kadaster en/of die van de BVV. Andere analyses zijn denkbaar: de geografisch georiënteerde (provinciaal of gemeentelijk) is er een van. Een vergelijking met de situatie in de beide andere gewesten ligt voor de hand vanuit een onderzoekslogica, ware het niet dat de beschikbaarheid en de toegankelijkheid van de basisgegevens wellicht moeilijker ligt. Een internationale vergelijking (Nederland, Frankrijk, Duitsland, Groot-Brittannië[6]) is eveneens het overwegen waard maar schept waarschijnlijk allerlei methodologische problemen. Een aanzet werd door ons reeds gegeven inzake onderzoek[7] naar de concentratie van KINI in handen van niet-inwoners (andere gewesten en buitenland). Bij dat alles kan men dan nog de historische dimensie inschakelen om te komen tot een analyse van de eigendomsverhoudingen doorheen de tijd. De bijlage in dit jaarverslag over de grote verschuiving in de eigendom van onroerend goed op het einde van de 18^de eeuw, vormt slechts een eerste kennismaking én een uitnodiging om uit de onnoemelijk rijke geschiedenis van Vlaanderen de verhalen over grondbezit op te diepen.