Hoe is het kadastraal inkomen in Vlaanderen verdeeld

Het kadastraal inkomen is het fiscaal referentiegegeven van een onroerend goed. Hoe ongelijk is het onroerend vermogen in Vlaanderen verdeeld?

Dankzij het data warehouse van Onroerende Voorheffing (DWH-OV) zijn de gegevens, die opgeslagen liggen in het operationeel systeem van de belastingtoepassing, toegankelijker.[1]

Voor dit deel van het onderzoek hebben we enkel gebruik gemaakt van de gegevens van de natuurlijke personen die in het OV-bestand opgeslagen zijn[2]. Meer bepaald gaat het hier over de belastingplichtigen/eigenaars van de aanslagjaren 2000, 2001, 2002 en 2003.

Belangrijk om weten is dat alle kadastrale inkomens van eigenaars in de belastingtoepassing samengevoegd worden, voor zover die eigendommen in het Vlaamse Gewest gelegen zijn.

De analyse heeft betrekking op respectievelijk 1.944.900 (AJ2000), 1.940.415 (AJ2001), 1.998.800 (AJ2002) en 2.001.700 (AJ2003) belastingplichtige eigenaars die samen een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (KINI) hadden van 2.184.652.343 € in 2000, 2.104.234.392 € in 2001, 2.222.348.504 € in 2002 en 2.240.024.060 € in 2003.

Na rangschikking van de eigenaars volgens hun KINI (van laag naar hoog) kunnen we bepalen hoeveel procent van het KINI in eigendom is van hoeveel procent van de eigenaars.

De tabel hieronder illustreert de ongelijke verdeling van het kadastraal inkomen tussen private eigenaars.

Tabel – ongelijke verdeling van het K.I. tussen private eigenaars
% eigenaars	% KINI 2000	% KINI 2001	% KINI 2002	% KINI 2003
1	0,001	0,001	0,002	0,002
10	0,948	0,750	0,897	0,925
20	4,191	3,962	4,163	4,221
30	8,693	8,517	8,728	8,814
40	14,343	14,276	14,461	14,567
50	21,086	21,168	21,294	21,409
60	29,038	29,305	29,339	29,452
70	38,297	38,774	38,690	38,790
80	49,403	50,069	49,877	49,957
90	64,311	65,031	64,804	64,842
99	90,329	90,593	90,554	90,423
100	100,000	100,000	100,000	100,000

Vijftig procent van de eigenaars bezit onroerende goederen die slechts 21% van het totale kadastraal inkomen vertegenwoordigen. Klimmen we verder op in de reeks dan merken we dat 90% van de eigenaars toch maar voor 65 procent van het KINI staat. De toplaag van de eigenaars, 1% of ongeveer 20.000 personen, bezit dus onroerende goederen die nagenoeg 10% van het totale kadastraal inkomen in het Vlaamse Gewest vertegenwoordigen. Op het eerste gezicht zit er weinig evolutie in de statistiek en kunnen we spreken van een star gegeven. De literatuur bevestigt deze vaststelling: “Het is merkwaardig dat de vermogensverdeling in weerwil van de gestegen reële inkomens een zo grote stabiliteit bezit – een stabiliteit die groter is dan die van de inkomensverdeling”, stelde professor Pen[3] reeds in 1979 vast.

De grafiek hieronder geeft de verdeling weer voor het aanslagjaar 2003. De groene lijn (45°) geeft de hypothetische situatie weer waarbij iedereen evenveel kadastraal inkomen heeft. De paarse lijn geeft de reële situatie in het Vlaamse Gewest weer. De gearceerde ruimte tussen de beide curven geeft de ongelijkheid aan. In een land waar slechts één eigenaar alle onroerende goederen bezit, volgt de curve de X-as tot aan de 100 procent en veert dan loodrecht (rode lijn) op. In zo’n situatie van extreme ongelijkheid beslaat de ruimte tussen de twee curven dus de volle honderd procent van de oppervlakte.

Deze grafische voorstelling noemt men bij beschouwingen over inkomensongelijkheid de Lorenz-curve. Men kan deze techniek toepassen op inkomen uit loonarbeid (binnen een staat of binnen een bedrijf), inkomen uit aandelen of andere kapitaalbeleggingen. Omdat het kadastraal inkomen een fictief inkomen is, kunnen we zeggen dat bovenstaande grafiek veeleer de ongelijke verdeling van het onroerend vermogen weerspiegelt. Deze stelling is natuurlijk slechts houdbaar voor zover er een zinvolle relatie bestaat tussen het K.I. en de verkoopwaarde van het onroerend goed. Dat laatste kan in de tijd schommelen door allerlei intrinsieke en externe factoren. Denken we maar aan verbouwingen die geen verhoging van het K.I. tot gevolg hebben gehad of de heropleving van oude stadswijken onder invloed van infrastructuurwerken of gewijzigde woonvoorkeuren.

Het tweede luik van het onderzoek heeft betrekking op de rechtspersonen/eigenaars. De analyse heeft betrekking op respectievelijk 77.000 (AJ2000), 80.000 (AJ2001), 81.900 (AJ2002) en 84.200 (AJ2003) belastingplichtige rechtspersonen die onroerende goederen bezitten die samen een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (KINI) hadden van 1.460.087.192 € in 2000, 1.479.340.015 € in 2001, 1.469.889.203 € in 2002 en 1.479.132.804 € in 2003.

Dit leidt tot een eerste conclusie: rechtspersonen houden ongeveer 40% van alle KINI onder zich.

Maar hoe ligt nu de verdeling van het KINI binnen deze toch wel specifieke groep van eigenaars?

Het aandeel van het laagste percentiel is vrijwel te verwaarlozen en komt zelfs met drie cijfers na de komma nog niet aan de oppervlakte. Vijftig procent van de rechtspersonen/eigenaars bezit onroerende goederen die nauwelijks 3% van het kadastraal inkomen van deze groep vertegenwoordigen. Negenennegentig procent van de rechtspersonen/eigenaars houdt 43% van het KINI aan. Dat wil dan ook zeggen dat het hoogste percentiel (842 rechtspersonen) 57% van alle KINI onder zich houdt. De accumulatie van onroerend vermogen bij rechtspersonen is dus wel heel erg groot.

Tabel – ongelijke verdeling van het K.I. tussen eigenaars-rechtspersonen
% rechtspersonen	% KINI 2000	% KINI 2001	%KINI 2002	% KINI 2003
1	0,000	0,000	0,000	0,000
10	0,031	0,035	0,045	0,049
20	0,316	0,335	0,371	0,392
30	0,861	0,899	0,957	0,995
40	1,660	1,719	1,799	1,859
50	2,794	2,876	2,980	3,063
60	4,414	4,519	4,655	4,761
70	6,822	6,952	7,120	7,245
80	10,614	10,777	10,977	11,129
90	17,628	17,833	18,089	18,277
99	42,556	42,925	43,035	43,336
100	100,000	100,000	100,000	100,000

Bovendien vergt de opmerking dat het om niet-geconsolideerde gegevens gaat, enige toelichting. Elke rechtspersoon (aangeleverd door het Kadaster) wordt in de database onder zijn individuele juridische verschijningsvorm bijgehouden en groepsstructuren worden dus niet onderkend. Mocht bovenstaande verdeling wél rekening houden met de bestaande participatieverhoudingen tussen de rechtspersonen, dan zou de verdeling een nog grotere ongelijkheid vertonen.

De statistische verdeling laat zich vertalen in volgende, voor zichzelf sprekende, grafiek.

De economische structuur van Vlaanderen, met zijn vele kleine en middelgrote ondernemingen, die lang niet altijd onroerende goederen in eigendom hebben, geldt als een van de verklaringen voor deze verdeling. Via een inkoppeling van de ondernemingen-databank op de database van de OV, zou men deze stelling nog kunnen verfijnen. Het is evident dat zoiets kan leiden tot een nog betere kennis van de ondernemingsstructuren in Vlaanderen en dat met name het (onroerend) beleid naar bedrijven toe ermee kan worden gedocumenteerd.

Het data warehouse opent de deur naar beter management en grondig beleidsvoorbereidend werk. Dat zijn ook de basisdoelstellingen geweest bij de opbouw. Deze 'tool' schept tevens kansen voor socio-economisch en ander multidisciplinair onderzoek. De BVV zal zich inspannen om het data warehouse blijvend voor dit type onderzoek in te zetten. Op die manier kan de BVV een rol spelen die tot een betere kennis van het maatschappelijk gebeuren leidt. In een complexe welvaartsstaat is die kennis vereist om te kunnen besturen en bij te sturen.

[1] Voor een analyse van de verdeling van het kadastraal inkomen over leeftijdscategorieën verwijzen we naar het Jaarverslag 2000.

[2] Extractiedata uit het operationeel systeem naar het data warehouse: 17 en 21 januari 2002, 11 januari 2003 en 3 januari 2004.

[3] PEN Jan (1979), Warme en koele benaderingen, in: Inkomens- en vermogensverdeling. Notulen van het 14de Vlaams wetenschappelijk economisch congres. Brussel: VUB. Blz. 23. - Voor een commentaar op de Britse situatie verwijzen we naar SAMPSON Anthony (1963), De anatomie van Brittannië - De Britse leeuw aan touwtjes. (uit het Engels vertaald door Hans De Vries, Oorspronkelijke titel: Anatomy of Britain). Den Haag: Stok. Blz. 23-25. – Concrete cijfers en een historische analyse over de vermogensverdeling in Engeland vindt men bij VAN CAENEGEM Raoul Prof. (1997), Geschiedenis van Engeland. Leuven: Davidsfonds. Blz. 206, 421-422 en de belangrijke noten 93/ 94 op blz. 480. We citeren: “Ook bij de verdeling van de fortuinen is een zeer matige nivellering onmiskenbaar. Terwijl in 1913 de rijkste 0,4% van de bevolking maar liefst 55,6% van het kapitaal bezat en in 1936-38 1% eigenaar was van 56%, ging het percentage na de Tweede Wereldoorlog geleidelijk naar beneden: in 1946-50 bezat de top 1,56% 53,7% van alle rijkdom, in 1960 bezat de top 1% nog 38% van het totaal, in 1970 nog 30% en in 1974 nog 25%. Neemt men de bovenste 5% beati possidentes, dan is hun aandeel in het totaal gedaald van 64% in 1960, naar 56% in 1970 en 53% in 1974.”